有经验的业内人士体现在哪呢？房屋供给量、大小型规划这两部分作为消费者来说，很难了解到，但这恰恰也是重要信息。国内房产的主流投资策略：短期看政策、中期看土地、长期看人口。小编把这个概念也延伸到泰国房产，来帮辅助大家分析。

土地买卖的业务和房屋买卖其实关联性很大，毕竟房屋增值的本质还是土地的增值，这也让我们的团队一直保持对区域价值的敏感度。

土地价值、租赁市场、转售市场、本地人口碑，这四部分是本文结论性信息的基础判断来源。

围绕此图，依次说一下每个区域：

1、Bangsue （中泰高铁总站、泰国国家交通中心、乍都乍公园）

价格：1.8-2.8万

轨道交通人流量：BTS素坤逸线目前北侧的终点站（即将延长），沿途上下车群体外国人很少、MRT蓝色线（地铁环线）与紫色线的交汇处，紫色线人流量，日均仅5万

情况特点：政府国家层面规划很多，主要是围绕交通中心这个概念展开的，未来泰国的人流物流中心。泰国政府也想在这里搞一个全产业的新城，政府不仅仅想成为“过客”，而是想要这些人都留下来，追求“东南亚人才中心”。

人留下来就要住、要工作、要吃喝玩乐，会配套高级写字楼、住宅、酒店、购物商圈等。也有一些政府文件中宣扬这里是CBD 4.0，也就是成为继silom/sathorn、Asoke、RAMA 9之后的第4个CBD，背靠市内最大的乍都乍公园，也是一个理想的家庭居住之所，东南亚最大露天市场也在这里，旅游资源丰富。

典型的本地居民区，且不算是高档次。政府职能部门非常多、医院学校科研院所很多，军方的大部分部门机构也在这里。官方也有意打造成首都公共事务办公区，新建的国会大厦，就在靠近湄南河沿岸的位置。

感觉上，很像北京通州，但是就目前释放出的能量来看，和通州是无法相提并论的，相距甚远。长远看，局长认为这些利好会缓慢释放，毕竟这里就是未来泰国的脸面，最应该做出点“面子工程”的地段。一句话：有足够的利好，但长路漫漫。

曼谷去其他外府的公路交通、铁路交通、城内地铁天铁的枢纽、也连接了廊曼机场。这是泛亚铁路最耀眼的一站，对于中国朋友来说，从昆明高铁来曼谷，还可以中转到马来西亚、新加坡、缅甸、老挝、柬埔寨、越南，非常方便。

目前投资价值比较一般，转售市场很差，因为缺少外国人，租售比很低。投资者要做好10年的准备。尤其是紫色线，曼谷本地人公认泡沫最严重的区域，大牌开发商Sansiri的line系列也都现房还卖不掉呢，就别提其他项目了。3年后，短租市场可能会比较理想。

适合人群：旅居东南亚、海外养老度假人群。尽量选择靠近公园和高铁站的高层好视野房源。

2、RAMA 9 区域

价格：2.4-4.3万

轨道交通：蓝色地铁线MRT，人流量日均30万人次。

纯Rama 9、泰国文化中心这两站属于第三代CBD，办公室写字楼很多。附近的辉煌站，算是华人区了。很多人担心Super tower不建对这里有什么影响？说没有是不可能吧，毕竟那曾是东南亚最高楼的规划，地标性质和区域档次提升是压倒性的。

但super tower只是锦上添花而已，并不是这个区域的一切，现在的rama9 是十几年前就开始发展的，很成熟。主要是保险、证券等和钱有关的产业，文化产业也非常多，中韩两国大使馆也在这。

这个地段，多少人是为了号称新建世界第三高楼而入手的？找到我想要帮忙转售的也巨多，尤其是上海的朋友（提醒，规划对于房产投资很重要，但是要确定规划是公家的还是私人的，以及是否已经落地）

找我们帮转售的房源中，60%集中在这里，说明什么？一句公道话：并不能说这是最难转售的区域。而是投资客太多，以及这个区域是被大量客户认可的。

局长和团队的伙伴们也觉得Rama 9未来还不错，但并不能说是目前投资首选地。

原因在于：

（1）、楼盘同质化、大体量盘聚集。3年内，供应量大于需求量，仅仅1000套以上体量的项目，500米内现在就不少于7个，整个片区未来不少于15个。很繁华很热闹，但是也经不起这么大的住宅体量，比较担心这里的空置率。

（2）、租赁需求分流，缺少本地人配套。

说说住宿现状，目前有相当比例的白领，都是往北坐几站，住在拉抛。原因一部分是由于租金相对便宜，其次就是Rama 9 的本地人那种配套还是相对少。

适合人群：自住人士，工作类刚需，喜欢住在华人区的。投资客也可考虑，但是要做好持有5年的准备，远离大体量楼盘聚集地。偶尔还是有比较稀缺的好项目的，不建议买高端盘。

3、巴吞旺（Pathumwan 、SIAM商圈）

项目供给量很少，且大量土地是皇家用地，永久产权很稀缺。建议入手高端盘。越靠近SIAM暹罗商圈越好，如果在南侧距离皇家马术俱乐部近的话，那就是顶级地段了。Siam北侧的的Ratchathewi站、Phayathai站附近算是大开发商必争之地，有好项目。

两条BTS的交汇之地、这是全曼谷人流量最大的一站、游客必去，泰国最高等学府朱拉隆功大学占据大量土地，即使有房源，也不会低于160万人民币。

4、中央仑披尼（Central Lumpini ）

殿堂级别，公寓极度稀缺，不会低于200万人民币。

关键词：大使馆、外交官宅邸、高档购物商圈、皇家用地、五星酒店、胄之地、堪比纽约中央公园

东南亚第一豪宅98 wireless在此，目前起价14万。

越靠近仑披尼公园越值钱，适合豪宅投资，保值传承。

5、湄南河边（River side）

关键词：新兴奢华地段、高端酒店度假村云集、豪宅云集、米其林餐厅聚集

四季酒店、悦榕庄、文华东方公寓这三大豪宅，起价也要在7.5万人民币了

湄南河沿岸，次新盘基本都是大户型、顶级奢华盘为主，供应一直都很少，因为土地稀缺且很多还是皇家的，牛逼如四季酒店，单价卖到40万泰铢，也还是租赁产权而已。供给少，能长时间内保持稀缺。河边土地价格这几年扶摇直上

极具稀缺性的湄南河景观房源，适合追求保值增值，豪宅收藏的朋友们。养老度假也完全可以。

北侧ICON SIAM的建成，大大提高区域的商业配套水平。南侧的ASIATIQUE摩天轮夜市商圈即将扩将，包括五星级酒店群、零售商场，区域重大利好。

靠近河边的RAMA 3区域目前属于泰国本地居住区，甚至还有很多如LPN一样类似“经济适用房”的房源，有以次充好的情况，请实地考察。

6、Silom / Sathorn 是隆/沙吞（老牌CBD）

价格：3.5-7万

轨道交通：BTS斯隆线，日均人流量30万

真正意义上的第一个CBD，泰国“华尔街”，使馆林立，跨国企业总部聚集。功能定义上偏向于商务区，非住宅居住区，因此商业配套比如大型购物中心相对匮乏，夜市较多。一直向南到了RAMA 3才有Makro和易初莲花超市。中高端盘为主，住宅相对在silom多一点，例如Ananda开发的最顶级Ashton系列就在这个位置有两个盘。能看到皇家赛马场、仑披尼公园的都是好位置，值得入手。

欧美风十足，修道院教堂、基督教国际学校、天主教医院在此较多，高端公寓住宿群体多为使馆外交官、大型跨国企业的高管。年轻白领不会居住在此，更多会乘坐BRT 快速公交线，它连接了Sathorn沙吞与Rama 3区域，日均乘客2.5万人次。或者到湄南河西侧的吞武里，那里租金低、本地配套更多。

目前新盘供给不多，租售高，但是租赁速度不是最快的。因为是最早发展的地段，土地开发殆尽。最引人注目的规划：One Bangkok，规划和设计旨在提升曼谷作为亚洲主要门户城市的地位。

“One Bangkok”是一个综合性的“城中城”。整个项目将于2025年完工，总建筑面积183万平方米，包括五栋按照LEED和WELL标准建造的甲级办公楼、五家豪华和生活方式酒店、三栋超豪华住宅楼、大量风格迥异的零售空间，以及各种各样的民用区域和艺术文化设施。在16.7公顷的总面积中，有8公顷专门用于建设绿色开放空间。

7、Sukhumvit 素坤逸成熟区（CBD发展区）

轻轨站Ploenchit至On Nut站沿线的区域，除了Nana和帕卡浓投资价值差点，不建议考虑。其他片区都非常不错。

价格：3-8万

轨道交通：BTS素坤逸线，人流量80万，曼谷人流量最大的线路。

素坤逸Sukhumvit大道作为曼谷的中轴主干道，与轻轨BTS一号Sukhumvit线完全重合。（堪比北京1号线和长安街的关系）

唯一的整条BTS线路和主干道完全重合的交通干线

唯一可以同时换乘地铁MRT一号线、轻轨BTS二号线和机场快线SRT-CITY线路。

拥有Sukhumvit，就同时拥有了曼谷全部的四条轨道交通线路，拥有了全曼谷最便捷的交通配套。

在曼谷，素坤逸路为最精华商业地段，BTS沿线，五星级饭店、商场林立，生活极为便利。

ASOKE是连接南北两个新老CBD的枢纽CBD，东西素坤逸主路，南北拉茶达主路的黄金交汇处，也是三横一纵交通网络中的中央，地段优势明显。素坤逸核心区的土地十分抢手，涨幅喜人，这也极大推动了核心区公寓的增幅。

素坤逸核心区是外国人租房市场的最爱，虽然本身就有大量写字楼，靠近三大CBD，但是这里更偏向于居住区，生活配套极为完善，创意咖啡厅、小资就酒吧餐厅，泰国明星非常喜欢素坤逸。聚集了最多高品质日本料理店、韩国烤肉店的区域。

外国人中的富人、本地富人钟情于此地段，投资最好的选择。空置率长期曼谷最低之一，租金回报稳居曼谷顶级，转售套现相比其他区域更容易，这是除了亚裔外国人之外，真正有欧美老外会买的区域。各项数据最全面进入二手房市场的，就是素坤逸。

泰国本地有钱人也喜欢买在这里，因为这里不仅有现代化的购物中心还有适合本地人生活配套，居住在外国聚集的地方，同样是本地富裕阶层的理想生活，他们喜欢国际化。一句话：能租给外国人，能卖给泰国人。

买素坤逸是最稳健的投资策略，也是最适合大部分投资者的。中高端公寓相比豪宅租售比高，出手快，套现容易。相比低端好租，更加保值增值

8、Late Sukhumvit 素坤逸发展区

从on nut开始一直向南，差不多6年前，on nut是BTS素坤逸线的最后一站，到这里的感觉就基本是到了城市边界。曼城的终点，曼村的起点

先后两次BTS线延伸，on nut 不再是终点站，摇身一变成为了重点站点，丝毫不偏僻。它的后面还有5＋9站已经通车，且还会南延。

为什么要列举on nut的例子，就是想提醒大家。这么多个潜力地段当中，真正证明过自己，且持续稳步发展的近郊区中，只有素坤逸沿线！！！

如果不被大部分人喜欢，何必一直南延发展呢？

租不起素坤逸核心区的外国人，只能继续向南，需求外溢，最受益的就是素坤逸发展区

对于预算不高的朋友们，完全可以重点考虑，尽早上车

9、素坤逸外围

分为两部分:

(1)、Petchaburi路及其以北，房屋供给过大，且不算是本地人主流区域，明显供过于求。房源多，租客少，不好租，导致租售比低。在大环境都持续增幅的情况下，这个地段竟然经常下跌，非常罕见。

一定要明确机场线和其他城市轨道交通的区别，本质是不一样的。使用频率、票价、发车间距都不占优势。

现有数据来看，机场线日均乘客流量不到10万人次，仅仅为素坤逸线的七分之一，且其中相当比例的人流量只是过客，不是租赁刚需。

红圈的位置，大量公寓扎堆，现房空房还很多。

提一句：这个地段再往北就是兰康恒大学城。对于很低预算的客户朋友，学生公寓是一种非常好的投资思路，基本没空置，租售比尚可，现金流很好，只不过套现相对周期长。

局长个人建议：买素坤逸外围边角位置真的都不如买个学生公寓踏实。

Rama IV路以南：红圈的位置，可以忽略的地段，无价值，靠近工业码头区、航运区，还夹杂着小工厂，无商业配套可言。

典型脏乱差的代名词，穷人区，劳工区。如果有人说在这有个高端项目，别怀疑，一定是在侮辱你的智商。在这买了高端房，那就是现实版“贫民窟的百万富翁”

10、Thonburi 吞武里

严格来说，这里不算是曼谷。

价格：1.6万-3.3万

投资建议：郊区盘中不是首选的位置。在这不要买高端盘，中端足够，一定是临铁高层。转售市场较差，外国人数量很低，纯本地市场，且为本地年轻人。普通白领、蓝领、学生聚集之处，租金回报低，且空置率不容忽视。

生活配套也是本地化，相对成熟的住宅区天铁站越靠近河东越好，BTS的吞武里站和王维安雅站尚可优先考虑，MRT线路次之。

湄南河西侧，与东侧相比差距极大，全球罕见的河两岸不均匀的案例。MRT蓝色线环线早就说要通车，迟迟不通，也有部分原因是考虑到人流量过少的问题。