如何成立公司购买泰国别墅 这是我见过的最好的回答

我相信，很多人在泰国买房，尤其是买别墅的时候，总会牵扯到一个问题，就是持有方式，之前维灿也说过，在泰国持有别墅就两种方式：

其一即使购买租赁产权，其二就是成立泰国公司持有！

1、购买租赁产权本身就是个伪命题，说白了就是只有租赁没有产权！产权是属于开发商的，租给你30年，然后开发商承诺可以续两次，每次30年，一共是90年，可以你要知道，这里面有很多不确定因素，谁能保证30年以后他就一定给你续？或者在这中间开发商出事了呢？你的这个土地产权会不会被开发商拿去抵押？所谓租赁产权，其实是一种开发商代持的产权，你的权益完全不掌握在你的手里，这种方法不可取！

2、目前市面上比较流行的做法就是用公司持有，目前泰国在售的别墅，80%以上开发商都会配合海外业主成立公司持有，但是对于这种方式，很多人还是有些疑虑，为此，维灿专门请教了泰国当地的BHUMINTER LAW事务所的合伙人，详细了解了关于在泰国成立公司的相关事宜，良心整体，如果大家觉得有用，请点赞收藏，谢谢！

话不多说，直接上干货！

一、关于购买土地的泰国法律和要求

泰国法律规定，外国自然人个人不能购买带有直接土地的物业，即带地契的 别墅类产品。因此可用泰国籍公司名义购买及持有别墅或者土地。泰国籍公司是 指泰国籍股东持股至少 51%，外国股东最多持股 49%的公司。

二、注册泰国公司持有别墅的现状

从 80 年代到现在，在泰国持有别墅的外国人 90%以上都是以公司的形式， 这种方式在全国各地都是最主要的方式，包括普吉、曼谷、芭提雅，苏梅岛等各 大旅游城市。政府对于这种外国人在泰国成立公司持有别墅和土地的方式是一清 二楚，但是泰国政府是默许的。

泰国与中国源远流长，自古泰国一直是亲中国家， 曾经历任总理都是华裔，因而在一个信奉佛教的国度，一个亲华的国度，为了获取外国人的产权而出台新的政策的可能性是极低的。而且泰国是一个依靠旅游业 的国家，包括泰国农业也是依靠旅游业增加消费和出口的，因而泰国一直采取的 是鼓励外国人前来度假、养老等，帮助泰国发展经济，外国人以公司形式拥有物 业产权是普遍的、众所周知的，泰国如果从政策上限制，会极大影响泰国的经济，也会影响泰国作为世界最受欢迎旅游目的地之一的现状。

三、注册泰国公司购买别墅的流程及风险规避

成立公司的时间：

首先我们要明确，如果你用公司持有别墅，你应该什么时候成立公司？举个例子，你在2021年的3月26日买个一个别墅，但是你的这个别墅还在建设，预计2021年的12月31日交房，那么你就需要在2021年的10月1日着手开始成立公司，所以根据你的交房日期来决定你成立公司的时间，一般是提前三个月左右就好了，注册公司的周期一般在一个月左右，慢点的两个月，所以三个月足以保证在交房前公司已经准备好！

成立公司的流程：泰国公司注册操作流程主要分为六步：

1、律师前期审核买卖合同及地产资质;

2、律师注册泰国公司; 这里面包括收集客户的信息；寻找三个当地人股东；给新公司起名；起草公司章程；递交资料，注册公司！

3、泰国股东及泰国董事签署了具备法律效力的权益转让及放弃部分权利、遗嘱等相关文件;这部分最重要，这个在第三部分有详细的解释，耐心看完！

4、结合实际别墅的价值和情况完成银行开户，律师通知业主打验资款项到公司账户后，律师协助完成公司增资。

5、与开发商到土地局完成过户，业主注册好公司以后，如果到了交房时间，业主配合开发商验房以及打完尾款，开发商配合律师事务所去土地厅完成别墅过户给业主的公司！6，变更公司泰国董事及 49%的股份为外国业主或业主指定的代表。 其中关于泰国股东放弃权益，可以保证公司及公司所有财产均为业主本人控制。 业主可以自行选择将别墅变卖、租赁等。

第四，如何让海外业主完全掌控公司？

其实完成以上步骤，海外业主基本上是完全控制公司的，但是为了让整个流程更加完善，完全没有漏洞可以让泰国股东钻，所以，律师事务所会在以下方面，专门设置一些环节，保证海外业主的权益！

1、律师把关股东:律师调查股东背景，根据该股东的背景包括收入，信用，人品等多方面的评判选择 3 个不认识彼此的泰国人，泰国股东一共持有51%的股权，按平均每人 17%(即不超过 20%都被泰国法律定义为小股东，无法发起股东大会，不用参与重要决策)，来分配持有 51%的股份。这样的比例既可以稀释股份也保证了外国业主 为公司的最大股东。同时泰国股东因为是公司的小股东是无法发起股东会议来决 定公司的任何事宜的。此外，律师会用公司章程二次保护业主的权益。该方法是设立公司股份为:优先股和普通股，业主持有公司的优先股，泰国股东持有普通 股，优先股可优先普通股分到公司收益及在公司清算时优先分财产变卖所得收益。

2、泰国股东提前签署相应文件：《股权转让协议》及《遗嘱》。 《股权转让协议》内容主要是该泰国股东同意将所持股份的所有权利及股份提前 转出给未知的新的股东，这份《股权转让协议》由业主保管，业主可以不需要通知他们，自行决定和调整股份比例以及将股权转让。什么意思呢？就是在 成立公司的时候，泰国股东就会签署这个文件，但是新股东位置是空白的，将来你什么时候写一个新的泰国股东进去，这份文件当场生效，原泰国股东的股权当场失效！就想给你一个支票，你填上一个数字就可以去银行兑现一样的感觉！《遗嘱》是泰国股东提前签署好(避免泰国股东死后家人纠纷)，内容主要表述泰国股东不管什么 原因造成死亡，同意公司任何股份或者任何拥有的地产与他无关，更与他的后代 子女无关。这就避免了意外情况下产生的纠纷！

3、签署租赁协议根据泰国租赁相关的法律条文，租赁合同最长时间为 30 年。并且租赁双 方可持租赁合同到土地局进行登记，该租赁登记可保证业主既是别墅的主人，又 是别墅的租户，该租赁人也可以是任何其他业主信任的人。用租赁相关的法律做 了再次加强保护，该合同可规定续租两次，即使万一产生了不可预期的风险，房 子仍然可以使用 30+30+30=90 年。

4、签署抵押协议。为了进一步保障权益，更可以再签署一个抵押协议，可 将房产抵押给自然人或者某个公司，抵押后以上提到的自然人和公司控制房产，所以公司对房产就没有决策权。 完成以上步骤，海外业主对于公司就是绝对控制，完全可以保障你对这个别墅的所有权，目前在市面上，很多律师事务所可以帮客户做到第一条和第二条，第三和第四都没有做，可能他们觉得没必要，因为有前两条已经就很安全了，但是也有些事务所是很比较负责任的，也会配合业主完成最后两步，不过一般这样的事务所，收费也是贵一点！

第五，成立公司和持有公司的成本：

成立公司：市面上能做这个业务的事务所一大片，收费也是很大区间，最便宜的一般在三四万泰铢左右，最贵的维灿见过一家报价23万，他们的服务就是包括上面的最后两条，不过市面上大部分的报价都在五万泰铢左右！

持有公司：这个市面上基本上一致，一万到两万泰铢，所做的就是报账，跟国内一样！

第六，公司持有的别墅怎么卖？

1，卖给外国人：有两种方式，第一种：把你的公司股权直接转让给他，他也不需要成立公司，这是最省钱的办法，双方几乎没有交易税产生；第二种办法就是他自己成立公司，走跟你之前成立公司一样的流程，你把你公司名下的房子直接卖给他的公司，就相当于两家公司做生意了，要交税，一般在5%左右！

2，卖给当地人：直接把你公司名下的别墅卖给他，泰国人不需要成立公司，直接持有，需要交税，根据持有时间，最高6%税费！