投资泰国房地产的陷阱主要体现在哪里?
泰国置业的缺点是什么？作为从业者，我也希望大家海外置业前可以思考清楚，毕竟这是锦上添花一般没有刚需，买不好会得心病，总结如下，其中如果你符合任何一点，请你果断的终止海外置业并且把资金留在国内：
1、选择曼谷以外的泰国城市
遥记得一位泰国本地专业人士告诉我，泰国什么都缺，但就是不缺地，泰国本国人口不过6000万左右，但绝非小国家，从曼谷飞清迈和普及都需要一个小时。所以在泰国，会有尊贵的黄金蛋黄地段，但更多的是大量的廉价土地。
其次一般人海外置业都比较在意出租情况，为了保障酒店的利益，泰国法律明令禁止利用公寓进行Airbnb（爱彼迎）等短租行为，只是有些公寓物业管控不严，建议你不要抱着侥幸心理钻法律漏洞。而且短租如果你人在国内，那必须要受制于人，背包客来了请人送钥匙，背包客走了请人检查房屋，也许有的中国公司说会有专门的阿姨做这个事，请问一个阿姨管理几十上百套房屋，可能背包客弄坏了你的东西走了，你押金也退了，下一个背包客进来你才发现东西坏了，为时已晚，也有可能出现背包客进来物业根本不让他入住，或者投诉你床单都没换，厕所都是头发等等，不要指望泰国阿姨会有多强的责任心，因为她一个人实在忙不过来，见过太多半年之后房间已经惨不忍睹的了。任何时候都尽量不要做让自己受制于人的事情，况且这是房子。
非常简单的道理，曼谷是泰国的首都，集中了全国的经济命脉，也集中了全国超过六分之一的人口，常驻60万外国精英，这类外国人和本地高级白领才是高租金预算+长租的稳定客户，而他们99%集中在曼谷，其余泰国地区诸如芭提雅、普吉岛、华欣等等，只有短期的游客，清迈更是只有一些去养老的群体。所以说，曼谷几乎集中了全泰国所有高预算的长租客户，其余地区几乎没有。
最后说说房产的增值，首都和其余地区我都懒得比了，过去10年北京和石家庄哪个涨的多？
2、要求租金回报率超过5%
现在不是以前那个好世道了，首先泰国公寓由于公共空间较好，不需要买车位，所以物业费贵，一般的公寓45泰铢一平一月，奢华档次的85泰铢一平一月起，你需要刨除一年中一个月的租金付物业费，其次如果物业帮你代理长租或者专门的租赁公司帮你长租，他要抽取一年中一个月的租金作为服务费，所以保守起见你一年只能拿到十个月的房租。
其次目前曼谷的公寓已经不便宜了，素坤逸好点的区域临近BTS的几乎4万起，如果有人告诉你回报率6%以上，甚至瞎扯淡的8%，请你果断呼他一脸，可能他给你按Airbnb离你最近的五星级酒店算，还天天满房那种，重点这是非法的，买之前考虑回报率请你以长租为前提。
理性的长租回报率应该在3%-4.5%左右，能做到5%就非常了不起了。很多客户喜欢问租金回报率，这真的是一种主动让人套路你的行为，买之前跟你说的再好，交屋之后达不到承诺，你能怎么样？所以这种东西不要相信任何人，要根据自己的专业知识去判断，放低心里预期看自己能不能接受。
还有客户会问公司，这里以后好出租吗？他本来就是卖家，立场不中立，你说他能怎么回答？好不好出租你自己判断，无非就两点，第一：周围有没有租客群体。第二：你的房屋在该地段竞争是否激烈。最好的情况便是，一片豪宅你是平价，或者一片平价你是豪宅，亦或者一栋公寓你是为数不多的最小面积或者两房。总之同类型房源竞争少，出租一定会容易一些。这就是为什么我不太推荐Rama 9的原因之一，成千上万套小户型，而且周围爱买不爱租的同胞偏多，以后交屋你要租给谁？
3、被所谓交屋之后的托管所迷惑，完完全全的本末倒置
买房重中之重是买到的好房子，这种好囊括了地段、开发商、交通、价格、周边有无大量待开发土地、周围有无租客群体等等。
只有好房子才不愁租，才不受制于人，我们不是花钱来买后续服务的，况且你能保证他可以帮你打理一辈子？漂亮的承诺都能做到？很多时候首付给了之后你就从爷爷变成孙子了，反正公司的佣金已经赚到手了，我觉得这类承诺本身就是不负责任的。再次重申一下，为保障酒店利益，任何利用公寓进行诸如Airbnb的短租行为都是违法的，由于物业管控越来越严，目前曼谷越来越多的公寓已经几乎没法做短租。
出租打理是一个超级长期的事情，只有房子满足地段好+周围有租客群体这两个最基本的条件才会容易操作。最靠谱的出租渠道就是你的物业，泰国的物业都有专门的租售部门专人负责管理长租及出售，每个公寓门口都有明显的租售标识，他会抽掉你一年一个月的租金作为佣金。万事靠自己总是最保险的。
4、期待炒房赚快钱
如果你买了期房，期待付尾款前出售首付合同赚取溢价，首先我不能保证一定能帮你卖得掉，你也不要做这种未来不可预知的事情，你不是专业的泰国投资客，你拿不到开盘最初VVIP的价格，也未必能拿到最好的户型，最重要的是在国外你缺少各种专业知识，99%的人在国内都没这个水平，你还想跑泰国来当投资客，真的有一丢丢风险。
如果你付了尾款准备几年之后等房价上涨出售，那么首先我要告诉你外国人来泰国买房清一色喜欢新公寓，谁想要二手货？你问问自己便知。其次如果二手房你卖给泰国人，泰国人也是喜欢新公寓，因为新公寓无论公共设施以及质感都会超越旧的，除非你现在买在精华地段快要枯竭的优秀土地+大型开发商+入手价格不贵+景观不错+楼层合理+户型稀缺竞争少，你才比较容易出售，因为如果你去租房子可能这些都无所谓，只看面积即可，但是今天如果你要去买二手房，你一定会仔细斟酌。
总之，买的时候心态放好，任何时候尽量不要寄希望于未知的未来。
5、觉得包租是非常可靠并且稳定的投资方式
包租是某些房地产开发商们最爱拿来宣传的卖点，通常可以一招打动中国买家，我只想说一句：“羊毛出在羊身上”。
任何一个开发商，不管是小开发商还是上市的开发商巨头，都无一能掌控整个楼市的趋势，在经济大潮中，开发商只是小的不能再小的一片树叶。开发商卖房子给你，为什么还要冒着赔钱的风险给你做出一系列漂亮的承诺？包租不是开发商的职责，更不是开发商能承诺得了的，那为什么承诺你，因为包租返现的钱是你自己出的。看似你得到了保障，其实只是开发商多拿了你的钱分期再还给你，比如PARK 24就是这种情况，一期均价21万泰铢，二期打着某酒店包租的名号大肆涨价，一平至少涨价5万泰铢，就在一期的旁边，一模一样的位置，一模一样的质量，完美诠释了什么叫做羊毛出在羊身上。
所有泰国排名前十的上市大开发商均不做包租承诺。其实，包租是非常损害品牌形象的行为，这也就是大多数知名开发商宁可卖不掉也不做包租承诺的理由之一。
那么，开发商的包租是怎么玩的呢？其实很简单，就是在真实的房价上加上这么一大笔钱之后卖给你，承诺包租X年，然后出租给租客，达不到承诺的租金，就用你多付的钱一点点地补贴进去返还给你。
为什么总是有很多开发商乐此不疲地做包租承诺呢？一、小型开发商，没有什么品牌知名度，更没有建立起长期的品牌资产，所以可以不在乎品牌，只顾眼前的先处理掉再说。二、地段不好，所以难卖，然后用包租来吸引投资者，尤其是专门奔着租金回报的中国投资者，这种楼盘一旦包租期一过基本上就是死路一条；三，容易操作，反正是投资者自己花钱来买这个回报，开发商自身需承担的风险不高。
真正牛逼的开发商是不做包租承诺的。不是不敢做，而是楼盘地段、楼盘品质和开发商声望便是租金回报和物业增值最好的保障。
6、觉得离公共交通七八百米也不算远
如果套用国内的观念，七八百米确实不算远，在国内随便散个步就两三公里了。可惜泰国人可不这么想。
泰国是全年30度以上的高温高湿热带气候，非常炎热，差不多超过八百米他们就要坐摩托车了。这也就是为什么距离轻轨六百米范围内是最受租客欢迎的地段，也是最黄金、最容易出租的地段，因为走路可以接受，不需要乘坐一小时一次的小区接驳车。
所以，在同一区域内，距离轻轨越近的公寓售价越高，租金自然也就越高。
7、套用中国的观念，看好所有的公共交通沿线
曼谷公共交通沿线的公寓售价从来都是很高的，同时也是最抢手的。但并不是所有公共交通沿线地段都适合投资。
由Bang Sue至Bang Yai的23公里长的紫色轻轨线沿线地段就得非常小心。Nonthaburi片区在今年前四个月的公寓开盘数量冠顶整个曼谷，捷运沿线甚至有大量的已竣工公寓，目前的现状就是即卖不掉也租不掉，超多中国投资客哭晕在厕所。
其次便是机场快线（Airport Link Railway），附近的公寓并不那么受青睐，因为绝大多数在曼谷居住的泰国人和外国人都前往Silom/Sathorn片区和Sukhumvit片区上班，而不是天天去机场。
毫无疑问，最好的公共交通绝对是Sukhumvit线（Siam站至Thong Lo站，除去Nana），你看商场分布便知，泰国所有的大型商圈全部集中在这一节，而且全部是跟BTS天铁直接相连，大名鼎鼎的Siam商圈在BTS天铁Siam站，东南亚最大的商场Central World在BTS天铁Chit Lom站，贵妇百货Central Embassy在BTS天铁Phloen Chit站，潮流商场Terminal 21在BTS天铁Asok站，设计感十足的Em District在BTS天铁Phrom Phong站。
8、听信什么未来几轨交汇，未来XX商场，不懂得在泰国要投资当下，并且不知道在曼谷天铁BTS比地铁MRT高级的多
首先，泰国的第一条公共交通天铁BTS，在1999年通车的时候就是两条线，现在还是两条，只是向外扩展了一部分，其中素坤逸线以Samrong站为起点的东南延长线已经竣工2年了，还要一年才能通车，这就是泰国公共建设的效率。千万不要拿中国的基建来想象泰国，他没有那么多的人口，诉求不是非常强烈，最重要的是泰国土地私有化，基建非常困难，1999年到现在20年过去了，BTS开始是两条，现在还是两条。
看看这个曼谷未来的轨道交通规划，我只想说做梦吧，估计一辈子都修不完。中国公司最爱炒作的就是未来会有XX色线，未来几轨交汇，未来XX商场，请你听听就好，在泰国永远投资当下。规划中的捷运线不确定因素比较多，毕竟泰国政府对城市的建设和规划总是朝三暮四变来变去的。
在建中的捷运线虽然比较确定，但沿线地段会否因捷运线的通车而繁荣又是另一码事，毕竟才通车不久的紫色地铁线就不被待见，恐每年亏本12.73亿泰铢，沿线的在售公寓纷纷在降价出售。
还有都在炒作的Bangkok Mall，在鸟不拉屎的Udom Suk、Bangna一带，只是围了一块地竖了一个烂旗子就把中国投资客骗的晕头转向了，你也不看看周围都是什么收入水平的群体，建个大型高级商圈要给谁逛？可能30年后能建起来，近期我认为完全不可能。
另外并不是所有的公共交通都是同一个档次，为什么“首选天铁BTS，其次地铁MRT”呢？第一、轻轨线的每日载客量为85万人次，地铁线的每日载客量为30万人次，而机场快线的每日载客量仅为8万人次。公共交通的载客量预示着受欢迎程度，也预示着对沿线住宅的需求量。第二、由于曼谷市区高端公寓的租赁市场基本上都有由在曼谷居住的外籍人士来支撑，而最受外籍人士青睐的居住片区只有三个：Central Lumpini、Sukhumvit和Silom/Sathorn，轻轨Sukhumvit线和Silom线正好贯穿了这三个生活配套无比完善的片区，并可直抵曼谷超级市中心商圈Siam；而地铁线并没有贯穿曼谷市区的各大核心片区，仅与轻轨Sukhumvit线在Asoke交汇和中央商务区Silom/Sathorn擦肩而过。第三、所有的高级百货全部集中在天铁BTS沿线。
9、选择低层公寓
横贯曼谷市区最重要的主干道就这么几条。副主干道就多一些，而巷子就多到数不胜数，稀缺性决定了价值。而且泰国根本没有大型小区的概念，公寓都是相互独立的一栋建筑，越靠近主路的越贵，跟中国完全不是一个概念。
在泰国，任何一个楼盘的兴建都必须要通过EIA（Environment Impact Assessment，环境影响评估）才可以开始动工。审核主要有两轮，过程十分严格，楼盘必须要达到EIA的各项硬性标准，比如只有在道路足够宽阔的主干道和副主干道上才可建造高层，再比如楼盘要盖X米高，就必须得从路边往后退X米。
所以，路宽较窄的小巷子内是不允许兴建高层的（无法通过EIA），只能建低层（通常八层）。也正因如此，不允许兴建高层的地价要比允许兴建高层的地价要低得多。为什么曼谷市区内的主干道或副主干道基本上都只兴建高层？因为主干道或副主干道上的地价不仅异常昂贵，还十分难拿地，如果只盖一栋几层的楼盘，开发商不仅无法回本，更甭提盈利了。
买房就是买地段，一个楼盘值钱的不是楼体本身，而是所处的地段。曼谷市区主干道两旁的土地供应非常稀缺，核心区域内的主干道基本上已被开发殆尽，“物以稀为贵”，说白了就是“最值钱”。目前曼谷数个均价超过40万泰铢/平方米的超奢华档次豪宅，90%都座落于曼谷市区稀缺的顶级主干道上，而且无一不是高层。也只有座落于主干道上的高层，才有可能卖出高价。
而且从楼盘本身来说，高层拥有更开阔的视野、更敞亮的采光、更壮观的景色、面积更大的泳池等公共空间，重中之重，高层可以完全避免低层存在的单元对视，私密性好的不是一点半点，居住的实际感受会比藏在深巷中的低层要好很多。
10、要离国际学校近，要买学区房
首先泰国完全没有学区房的概念，只有普通学校和国际学校，能否入读国际学校和买房置业没有任何关系，国际学校收费非常昂贵，而且得益于泰国出色的国际教育，全泰国国际学校有300多所，曼谷超过150所。其次好的国际学校一般占地面积大，是绝对不可能在市区的，99%的国际学校都在大郊区。
在我心里，外国人通常选择国外顶级国际学校在曼谷的分校就读，尤其是全英九大公学，因为这类学校在国际上颇具知名度，容易进入欧美顶尖名校，那在泰国这类学校只有两所，Harrow和Shrewsbury，都属于全英九大公学，外国人几乎都中意这两所。Harrow大到甚至有一片自己的人工湖，操场有四个足球场那么大，可以全寄宿，位于廊曼机场附近的大农村，你自己想想大农村周围会开发公寓？去看看便知。Shrewsbury位置好很多，湄南河边，但是校园面积也小很多，乘坐学校的私人快艇便可直达BTS天铁Saphan Taksin站，该地五星级酒店林立，周边房子非常少，伴随着Icon Siam的竣工，价格绝对是一般人承受不了的，而且不在外国人聚集地，出租有一些些困难。
那么剩下的国际学校几乎吸引不到太多的外国人，里面就读的泰国人哪个不是每天回家？所以即便告诉你周围有多少多少国际学校，第一没有意义，外国人少，而且泰国人不会租住周围，人家都有司机每天接送孩子，第二反而说明楼盘处于大郊区。
11、要买湄南河沿岸，以为这就是20年前的黄浦江陆家嘴
曼谷是少有的有河流穿过城市但是沿岸并不十分繁华的，繁华仅限郑王桥以及沿岸景区一带，非常有限，这一片不是五星级酒店就是为数不多的超奢华档次江景豪宅，一般人绝对承受不了。紧邻Icon Siam周围的Mandarin Oriental文华东方公寓，两栋楼才140户，全部是大户型，配了70个私人管家，物业费每平米160泰铢一个月，什么概念，就是你买一套最小面积的60平公寓，一个月的物业费是2000人民币，都快赶上一些地方一个月的房租了，这类房子绝对不是拿来出租的，是土豪买来享受生活的。
其余沿岸大部分都是大型贫民区，非常老旧，重点不通公共交通，这也是中国公司最爱炒作的，湄南河沿岸，未来XX色线，这就是20年前的黄浦江陆家嘴，自行看周边环境去判断，几十年了都没发展成陆家嘴，你一买房就变陆家嘴了？这是曼谷，不是上海，你不要拿你的想法去预设泰国，世界上发展速度超越中国的完全没有，所以千万不要观念套用。
12、中意Rachada拉差达、Huai Khwang辉煌
此地不想再吐槽了，一堆的下三滥夜店，一堆的不入流群体，Low爆了指的就是这里，我真是内心一万个嫌弃，也许那几个不怎么好的国际学校外加火车夜市是一些公司最好的说辞，但是比如那所SISB新加坡国际学校，都不需要回去填资料，逢人就收真的好吗？一看就是刚建了一个大校园钱花光了急需生源。还有那所Regent’s，竟然有EAL培训，意思就是你现在英语不好不要紧，会有额外的培训帮助你，并且EAL也是另外收费的。记住，顶级的国际学校需要通过严格的入学考试，统统没有额外的培训，而且一年只给你考一次。
再来说说火车夜市和周围那几个商场，在我看来那叫集市，一般适合出现在城乡结合部，完全不能称为商圈，跟素坤逸真是地球与月亮的距离。
13、上来就问CBD在哪儿？被一些地方几栋办公楼迷得以为这里就相当于北京国贸CBD
首先你要知道，泰国完全没有CBD的概念，所谓CBD都是中国公司编出来偷换概念的，很多人到了RAMA 9，到了我最嫌弃的Rachada，看到几栋人模狗样的办公楼外加一说这相当于北京国贸CBD，就毫不犹豫的下定了。你也不看看周边的配套以及附近商业的档次，以及通不通天铁BTS（前面已经说了，在泰国天铁才是最高级的交通工具，不是什么地铁MRT，更不是机场快线APL），千万不要冲动，你买的是地段地段地段。
14、要买开发商已经完工楼盘的一手现房
这类房子都有一个共性，已经完工有人入住了，开发商手里的一手房源还没卖完，怎么回事呢？为什么有的盘开盘秒光（注意我说的光是真的泰国人会去抢的那种光，不是中国公司说的那种所谓的光），有的盘都变现房了还没卖完，自行考虑吧，好房子泰国人会不买？泰国人都不买为什么你要去当冤大头？一般的好项目，交屋后开发商手里顶多剩一些非常少量的公共空间（比如花园泳池边上等）垃圾户型，绝对不会有大量的可售房源。开发商已经完工楼盘的一手现房绝对有致命的缺陷，如果你看不出来，说明你功课没有做到位，还没到进入泰国楼市的火候，不如回家想清楚再说。比如一堆人问我的Ideo O2，我最讨厌这样的楼盘，虽然位于素坤逸主路边上，但是位于BTS天铁Udom Suk站和Bangna站正中间，离哪个BTS都不近，非常不便利，还不如索性买Bangna站周围的，生活更加方便，所以他现房了还在卖卖卖。
15、喜欢买什么都配齐的楼盘，最好刀叉都有
再说一遍羊毛出在羊身上，开发商是比你精明100倍的生意人，好地段的好房子，开发商不愁卖，为了利润最大化，自然就是最低交房标准给你，不过泰国的最低标准也比国内好很多，地板、墙、卫生间（包括卫浴+马桶+洗手台）、厨房（包括橱柜+电陶炉+抽油烟机）是一定有的。总之，最低标准也保证你不需要请专业的工人，你只需要买家具家电搬进来即可，如果到时你比较懒，可以选择开发商的家具家电包，付钱帮你安装到位。迄今为止，我没有见过一处好房子开发商不是最低交房标准交付的，买房子买的是地段，不是里面的装修。那么烂房子因为地段不好很难卖，自然就要加码家具家电来吸引买家，就算给你装修成迪拜帆船酒店，也改变不了他是烂地段的事实。
16、并不清楚泰国所谓住哪里是有标签的，傻傻分不清楚什么是擦边球
泰国人对于住在哪条路有着很深的执拗，住在哪里对于他们来讲是一种标签，有句流行语就是：如果你去相亲，男方告诉你他住在Thong Lo，那你就嫁了吧。可能在北京住在国贸周围都叫国贸，但是在泰国，拿Thong Lo为例，真正的Thong Lo仅指素坤逸55巷（最北以新碧武里路为终点），绝对不是对面寸草不生的36、38巷。请记住，真正的Asok只有素坤逸21巷，真正的Thong Lo只有素坤逸55巷，真正的Ekkamai只有素坤逸63巷，这些巷弄周边的巷子有些也很不错，有些就是擦边球，需要你自行判断，比如Phrom Phong的39巷很棒，但是对面的24、26巷也不错，可是Thong Lo就完全不同，好的只有55巷。
17、要买大型小区，不懂得曼谷的豪宅清一色都在主干道边上
首先，泰国从来就没有大型小区的概念，公寓都是一栋一栋独立的。大家都知道曼谷的交通异常拥堵，就是因为路太少，主干道更少，因为土地私有化，道路在曼谷绝对属于稀缺资源，因为现如今地价昂贵，绝对没有任何开发商有能力在主干道边上成片拿地盖一个大型小区，也就造就了曼谷排名前十的豪宅全部是在主干道两侧的独立建筑。在泰国，绝对是越靠近主干道房子越贵，因为主干道两侧的土地是超稀缺资源。很多同胞说怕离马路太近会吵，至少以我这么多年的居住感受，没觉得吵，第一公寓的质量非常好隔音不错，第二泰国人开车非常守规矩，几乎不按喇叭。如果你发现有一个大型小区，以今时今日曼谷的地价，那只有一个可能，位于鸟不拉屎的野鸡地段。如果你听到“大隐隐于世”这几个字，请你果断走人，因为没有任何一个繁华地段可以安静到让你隐藏在里面，这里必定是垃圾地段。
18、天真的以为只要选择大开发商，地段就一定没有问题
每个大开发商都会有一些不好卖的垃圾地段公寓，比如Sansiri的EDGE 23，位于红灯区素坤逸23巷牛仔街入口，一直不好卖。比如Purksa在Rachada开发的某超级忽悠公寓，离不高级的Mrt都还有1.5公里，要坐接驳车，甚至还在包盘给中国公司做，还有Origin……例子太多了，说都说不完，所以绝对不是你选择了大开发商就一定万事大吉，仍然需要你仔细斟酌地段，再说一次买房就是买地段。那不知名的小开发商你就更要小心了，通常都是垃圾地段+低层设计，因为他的实力根本开发不起高层公寓，很多都是私人买了一块地就开始注册公司盖房子卖了，这类楼盘在泰国人心目中认可度极低，泰国人是出了名的只认大开发商，因为大开发商经验丰富，注重品质，他知道一旦一个楼盘出了问题，他的房子就再也卖不出去了。所以在泰国置业，选择大开发商是必要条件，但不是全部条件。
19、想要买芭提雅，几十万一套海景房好棒啊
疯狂吐槽一下我最恶心的芭提雅，竟然被中国公司吹成东方夏威夷，芭提雅目前的现状就是大开发商开发的盘只有两个，也是芭提雅中心区域仅有的两个高层，Sc Asset的中心海以及Sansiri的The Base，现在只有二手并且不便宜，听说中心区域最后一块地The Base二期开盘价3万7，这个价钱去买芭提雅，谁买谁脑子有病。其余区域都是鸟不拉屎地区，甚至中天海滩已经不属于芭提雅了。芭提雅目前大部分楼盘就是以色列人买了一块非中心区域土地，开发一个项目然后给中国公司抽10个点去卖给国人，这类楼盘通常样板间做的极尽奢华，然后进去就给你饮料蛋糕，让你有种大爷大驾光临的感觉，你时刻要记得，买房就是买地段，其余都可以忽略不计，越是有的没的一大堆，你越要多个心眼儿。
然后曼谷到芭提雅的高铁，送你四个字：影都没有，泰国的基建跟中国完全不是一个概念。最后芭提雅其实就三条主路，除了旅游业其余什么都没有，长租市场几乎为0，只能不断的换非法短租客，等到以后政策严了，严禁短租，只能哭死。
我想了下为什么中国人特别喜欢芭提雅，第一总价便宜，第二大部分的内陆人士没有看过海，对住在海边有一种情节，海外置业始终是你改善生活品质，同时资产保值的一种生活方式，如果急功近利，必然会大失所望。无素坤逸，不曼谷，这不是我说的，是所有主流泰国人内心真实的想法。
